观点摘要

“没有完成结算，不予产权登记”

1、不利社会财富有效使用

2、违背物权法的相关规定

3、拖延结算责任已有规定

4、与优先受偿权前提矛盾

5、不利工程价款合理确定

6、实践必定出现大量问题

前 言

建设工程项目竣工移交后，发包人的合同目的原则上已经得到实现。此时，发包人与承包人共同追求的目的原则上不复存在，而承包人制约发包人手段又非常有限。因此，实践中往往会出现发包人怠于进行竣工结算以拖延支付竣工结算余款的情况。

马上就要年底了，一如既往地将面临老生常谈的问题——农民工工资。

今年5月1日，国务院出台的《保障农民工工资支付条例》正式实施。但该条例在实践中还是与其他法律存在协调问题，例如：如何统计工资、如何做好进度款与农民工工资支付衔接等问题。同时，鉴于该条例在一定程度上打破“合同相对性”原则。通过一部行政法规就能解决每年年底必面对的老大难问题，还是较为困难的的。

于是，有人提出应当从源头上解决这一问题，即：不结算完毕不予产权登记。此时，由于发包人往往需要工程产权进行下一步商业行为，故其必然自觉主动推进结算，从“你求他结算”变为“他要求结算”，在根本上解决了农民工工资支付难的问题。但真的是这样吗？笔者认为不尽然。

一、不利社会财富有效使用

对于个体而言，财富取得的方式分为两种，原始取得和继受取得。原始取得就是直接依据法律的规定，非依他人权利和意志而取得物权，而继受取得则是指依他人的权利和意志而取得物权。社会财富总量增加的主要方式只能是原始取得中的劳动生产和孳息。

法律的本质是维护统制者的利益并保证社会财富最大化和有效使用，简而言之就是稳定和发展。而无论是政治的立法还是市民的立法都只是表明和记载经济关系的要求而已[[1]]。

根据物权的公示原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，均应当依法登记。若不动产未办理产权登记，则物权设立视为未完成，也就不可能进行变更和转让，更不可能就该不动产行使抵押权。

而在一般情况下，竣工结算的前题是通过竣工验收。一旦通过竣工验收则该不动产理论上方可投入使用。若竣工结算未完成，则有关部门不应予以办理产权登记，此时，该不动产的权利设立从物权角度而言属于尚未取得，则转让、变更和行使抵押等权利均不能实现。

从立法宗旨而言，会仅因为存在结算延误而使完全可以正常使用的不动产不能进入市场流通，不能销售转让、不能抵押贷款，这无疑是不利于社会财富有效利用的，明显与立法宗旨相违背。

二、违背物权法的相关规定

物权是支配权，是对世权，是权利主体直接支配财产的权利，无须他人意思或义务人行为的介入，是权利主体直接享受物的利益的权利。物权的内容包括所有权和他物权（即用益物权和担保物权）。

债权是请求权，是相对权，是债权人请求债务人为一定给付的权利。其实现必须依赖于债务人的行为。

从理论上而言，物权与债权相比，物权具有优先性质。没有法律特别规定，同一标的物上同时存在物权与债权时，物权优先于债权。

而建设工程中，竣工结算是承包人完成建筑工程并验收合格后，向发包人提出最终工程价款申请从而由发包人进行进结算的过程。其是基于建设工程合同而确定发包人支付工程价款的价款清算行为，指向的是工程价款，属于债权性质。而办理不动产产权登记则是不动产物权的设立行为，是物权原始取得的方式之一，其指向的是不动产，属于物权性质。

从法律理念层面而言，仅为了实现债权利的利益而不顾物权原始取得的利益，此时的“不结算完毕不予产权登记”明显与民法中物权优于债权的原则相违背。

三、拖延结算责任已有规定

现行法律已明确规定：建设工程验收合格，法定的工程竣工结算余款的支付时间是建设工程交付之日。故，工程竣工结算余款的支付不以工程竣工结算完毕为前提，只要将建设工程移交给发包人即可。

当竣工结算完毕后，法律也已明确规定，若约定利率的，则按约定利率计算利息支付给承包人；若未约定利率，则按按同期央行贷款利率计算利息支付给承包人。

实践中，工程竣工结算可能自造价咨询单位出具竣工结算审价报告之日确定，因此，无论是发包人，还是承包人，甚至于造价师往往会认为“支付竣工结算价款余款的前提条件是结算完毕”，况且，某些官方文件也持该一错误的观点。

从具体条款而言，工程结算余款的法定支付时间是工程交付时点，不以结算完毕为前提，若“未完成竣工结算不予产权登记”，不仅没有必要，而且与法定的工程结算余款支付时间不太协调。

四、与优先受偿权前提矛盾

承揽合同是先由承揽人完成工作，后由定作人支付报酬，具有一定垫资性质的双务合同。当工作成果全部完成后，为避免不必要的纠纷，定作人必须先支付完全部价款后承揽人才交付工程成果。这就是法定的留置权。

建设工程合同作为特殊承揽合同，同样先由承包人履行建设义务后由发包人支付节点进度款。但鉴于建设工程合同的标的物是不动产，留置权不适用于不动产。故，法律赋予承包人另一项法定权利，即“工程价款的优先受偿权”。

优先受偿权禀承承揽合同交付时点是法定付款时点的理念，但又改变承揽合同“先付钱才交付”的做法为“先交付但保留优先受偿权”。

从设定优先受偿权的“初心”而言，当时设定优先受偿权就是为了兼顾不动产物权和债权二者利益的结果，若“未完成竣工结算，不予产权登记”成立，当时就没必要设定优先受偿权了，也辜负设定优先受偿权的“一片苦心”了。

五、不利工程价款合理确定

无论从专业的角度，还是对造价敏感度的角度，抑或是商业利润的角度而言，相对发包人和造价咨询人而言，承包人的专业分类更细，对造价更敏感，商业利润也更直观，这就意味着，其对取得最大化价款的能力越强，对审定价估算精准度的影响力越大，对工作的重视程度也越高。综上不难看出，对竣工结算价格把握最精准应当是该项目的承包人。

由于出具正式竣工结算审价报告又往往需要承包人在审定单上盖章。故，某种程度上，确定竣工结算价款的节奏可以说是被承发包人把控的。因此，工程价款不能确定的原因并非都是发包人而起，还有相当部分的原因可能应归因于承包人。

从价款确定的科学性而言，若“未完成竣工结算，不予产权登记”成立，承包人则可以通过拖延结算来钳制发包人产证的办理，从而迫使发包人认可更有利于承包人的价款。故，该规定的本质不利于竣工结算价款的合理确定。

六、实践必定出现大量问题

首先，实践中，正常的工程竣工结算流程同样需要一定时间。根据《建设工程价款结算暂行办法》的相关规定，若工程竣工结算报告金额大于5000万，发包人正常审查的结算时间也需要60天。同时，还不能排除承包人对审查结算结果提出异议的可能性。因此，实际完成竣工结算的时间一定大于60天。

若按“不结算不予办理产证”的规定予以执行，则本已验收合格且完全可以使用的建设工程均不能取得产证。更甚者，若是房地产开发企业，很可能在在销售合同中根本无法与小业主约定办理产证的具体日期。即便约定，也很可能出现违约情况。若双方因价款纠纷而发生诉讼或仲裁，理论上而言，直至判决生效，发包人方可进行产权登记。这无疑是不合情理也不易操作的。

其次，若仅因发包人原因造成竣工结算未能完成，则未能及时取得产证的损失固然由发包人自己承担。但若因最终价款双方存在争议而不能及时完成结算，则会存在如何判断是承包人的责任还是发包人的责任的问题。

再次，若确实是承包人坚持高估冒算，坚决不按受正确合理的竣工结算价款，从而使竣工结算不能完成，则造成发包人延期取得产权证的损失应当由承包人来承担，但是。如何定量其损失也是一个很大的问题。

最后，诚然，该规定的目的是为了更好地解决拖欠工程款的问题，但即便工程竣工结算如期完成，也并非意味着发包人一定如期支付工程款。相反，若由于该规定使得最终确定的竣工结算价款偏离合理性和科学性，则会使发包人及时支付工程结算余款的积极性将有所影响。

后记

小平同志生前曾告诫我们：“要防止‘右’，更要防止‘左’”。在深化改革的过程中，我们决不能仅凭“一腔热血”的感性态度，企图用行政手段解决民事问题，从而达到“一厢情愿”的“善良目的”，这既不符合“科学发展观”的要求，也与“实事求是”的精髓相悖，不仅起不到追求建设“和谐社会”的目的，还可能产生大量混乱和纠纷。

综上，“没有完成结算，不予产权登记”，绝对值得商榷

法律条款链接

1、《中华人民共和国民法典》第二百零八条规定：

“不动产是物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”

2、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第十七条规定：

“当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。”

3、《保障农民工工资支付条例》第六条

用人单位实行农民工劳动用工实名制管理，与招用的农民工书面约定或者通过依法制定的规章制度规定工资支付标准、支付时间、支付方式等内容。

4、《保障农民工工资支付条例》第二十四条

建设单位应当向施工单位提供工程款支付担保。

建设单位与施工总承包单位依法订立书面工程施工合同，应当约定工程款计量周期、工程款进度结算办法以及人工费用拨付周期，并按照保障农民工工资按时足额支付的要求约定人工费用。人工费用拨付周期不得超过1个月。

建设单位与施工总承包单位应当将工程施工合同保存备查。

5、《建设工程价款结算暂行办法》第十四条第（三）项规定：

“工程竣工结算审查期限

单项工程竣工后，承包人应在提交竣工验收报告的同时，向发包人递交竣工结算报告及完整的结算资料，发包人应按以下规定时限进行核对（审查）并提出审查意见。

建设项目竣工总结算在最后一个单项工程竣工结算审查确认后15天内汇总，送发包人后30天内审查完成。”

6、《中华人民共和国民法典》第七百八十三条

“定作人未向承揽人支付报酬或者材料费等价款的，承揽人对完成的工作成果享有留置权或者有权拒绝交付,但是当事人另有约定的除外。”

7、《中华人民共和国民法典》第八百零七条

“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

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